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Martes 14 de agosto de 2018
05/07/2018
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Los retailers se acercan al consumidor urbano

Cada vez más retailers que habitualmente se ubican en grandes parques comerciales de la periferia están dando el salto al centro de la ciudad con un formato urbano, a la vez que los operadores online, o ‘pure players’ apuestan por tener presencia física en el fenómeno conocido como del “click-al-brick” por el que cada vez más operadores online reconocen la importancia de ser “phygital” e integrar todos los canales de contacto con sus clientes. Estas son algunas de las conclusiones del informe ‘Las claves del retail en España 2017-2018´ publicado por CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, que destaca que, debido a las buenas perspectivas económicas, el aumento del consumo y la importancia del turismo, el mercado español es uno de los prioritarios para los retailers internacionales. En concreto, durante 2017 se llegaron a contabilizar 34 nuevos desembarcos, un 21% más que el año anterior.

Otra de las tendencias que han marcado los últimos meses de este sector ha sido la reactivación del lujo en el High Street que, tras varios años con apenas actividad, retomó los planes de expansión en 2017 y representó el 15% del total del número de lettings en High Street prime de Madrid y Barcelona. Sin embargo, los retailers del sector moda están llevando a cabo una expansión muy moderada tanto en los centros comerciales como en High Street -provocado por la ralentización en las ventas- y son muy pocos los comerciantes que buscan abrir más de 15 nuevas tiendas al año.

No obstante, el fenómeno del e-commerce es el que más está redibujando el sector retail como lo conocíamos hasta ahora. Las ventas de comercio electrónico en España están creciendo en torno al 25% anualmente y su avance parece imparable, alcanzando previsiblemente un volumen de 30.200 millones de euros en 2017. Los españoles nos gastamos de media 522€ al año en compras online, y aunque todavía está lejos de la mayoría de los países europeos que se sitúan alrededor de 1.000€ por habitante, está subiendo a gran velocidad. Si bien su peso en las ventas minoristas es todavía del 4%, muy lejos del nivel de otros países, en algunos sectores como la moda ha alcanzado ya el 10% de las ventas totales. “Ante este contexto, los retailers están implantando estrategias de omnicanalidad que les permita aprovechar las posibles sinergias entre las visitas online y las físicas” ha comentado Gonzalo Senra, director nacional de Retail de CBRE. “Con el objetivo de atraer a un comprador cada vez más digital, las tiendas incorporan cada vez más servicios y experiencias diferenciadoras apoyadas en las nuevas tecnologías” ha añadido.

 

-       El interés inversor en High Street se fija en otras ciudades

La inversión en el High Street español va camino de superar un nuevo récord en 2018, y espera cerrar el año con un volumen de 1.100 millones de euros. En este contexto, destaca que la baja rentabilidad y la escasez de producto en Madrid y Barcelona ha generado que el interés de los inversores se extienda a otras ciudades españolas. Así, durante 2017 se registró un volumen de inversión de 170 millones de euros en el High Street fuera de estas dos ciudades, un 20% más que el año anterior.

“Madrid y Barcelona siguen siendo las ciudades principales del mercado nacional, acaparando el 79% de la inversión total en High Street, sin embargo, ciudades como Bilbao, Valencia, Sevilla o Málaga están en auge y existe una creciente demanda de producto en inversión” ha explicado Erik-Jan Buikema, analista senior de Retail de CBRE.

En concreto, en las calles más prime de Madrid se registró una treintena de operaciones de alquiler durante 2017, siendo Serrano (con el 40% de las transacciones) y Fuencarral (33%) las más demandadas. Miu Miu, Kenzo, Tesla o Pinko fueron algunas de las marcas que se instalaron en la conocida como “Milla de Oro” madrileña, mientras que Victoria’s Secret, Cos y Decathlon fueron los ejemplos más llamados de la calle Fuencarral. Adicionalmente, la capital ha sido un mercado ejemplar en cuanto a la tendencia de muchos operadores periféricos -en especial del segmento de Hogar y Muebles- que han decidido instalarse en el centro de la cidad, como por ejemplo Ikea y Maisons du Monde, en Serrano, y Leroy Merlin en la calle Raimundo Fernández Villaverde.

 

-       18 proyectos de centros comerciales en (650.000m2) en la actualidad

La inversión en el sector de centros comerciales se mantiene muy activo en 2018 y se espera cerrar el año con un volumen de inversión de 1.800 millones de euros. Además, la promoción de centros comerciales se está reactivando gradualmente tras un largo periodo de inactividad, y actualmente existen 18 proyectos comerciales en construcción con 650.000m2 de superficie bruta alquilable (SBA).

Si bien en 2018 se prevé la apertura de entre 5 y 10 nuevos complejos, con una SBA total de 175.000-  275.000m2, se prevé que para 2019 y 2020 se añadan alrededor de 300.000-350.000 m2 cada año. “La tipología de los centros comerciales en desarrollo en nuestro país es muy variado, desde centros pequeños hasta muy grandes, u outlets”, ha explicado Gonzalo Senra, director nacional de Retail de CBRE.

“Tras varios años de consolidación del mercado, el perfil del inversor más activo actualmente es el de fondos con vocación a largo plazo”, ha explicado Senra, quien añade que “los inversores de Reino Unido y Estados Unidos han sido los más activos en 2017”. Las rentabilidades de centros comerciales se mantienen en niveles mínimos debido a la fortaleza de la demanda y la escasez de activos prime. Así, la prime yield para los mejores centros comerciales se sitúa en torno al 4,25%. En los niveles en los que actualmente se sitúan los yields existe poco margen para futuras bajadas, por lo que los inversores seguirán centrados en aumentar los ingresos mediante la mejora de la gestión, el aumento de la ocupación y la reducción de incentivos, entre otras.

 

-       Principales indicadores de Centros Comerciales

El sector de centros comerciales ha registrado un año positivo en 2017, en el que cabe destacar que para el conjunto de los centros comerciales que forman el índice CBRE, la afluencia creció un 1,3% y las ventas aumentaron un 0,6% respecto al año anterior. El sector de la moda representa más de un tercio de las ventas totales en los centros comerciales del portfolio, sin embargo, sus ventas se estancaron en 2017 provocando que las cifras de ventas totales se vieran afectadas. Por el contrario, entre los sectores que experimentaron un crecimiento muy positivo en la facturación durante 2017, se encuentra el Deporte, con un crecimiento del 8,5% en sus ventas. Le siguen hogar y muebles (8%), comercio especializado (7,5%) y Ocio (7,5%). Según explica Erik-Jan Buikema, “el retroceso de las ventas de moda puede explicarse, en parte, por el avance del e-commerce y el auge de la ropa deportiva como sustituto directo de la ropa más formal”.

Además, la desocupación en centros comerciales sigue reduciéndose año tras año, alcanzando en el primer semestre de 2018 una ocupación media que asciende hasta el 94,5%.

 

-       ¿Cómo será el comercio en 2030?

Los múltiples cambios tecnológicos y sociales que se están produciendo provocarán una gran transformación en la sociedad, y debido a los nuevos hábitos de consumo, ir de compras en el futuro será muy distinto a lo que conocemos hoy. En primer lugar, la omnicanalidad será la norma para retailers y consumidores, y provocará una interacción mucho más intensa entre la logística y el retail. Por su parte, los centros comerciales pasarán a ser centros a secas que incluirán nuevos servicios como oferta educativa, espacios de co-working, zonas de click&collect e incluso servicios de sanidad. En las ciudades, la peatonalización emergerá como un elemento clave en los principales ejes comerciales, mientras que las gasolineras se transformarán en mini-hubs logísticos.

“El retail será ocio” ha concluido Senra, “las fronteras entre el ocio y el comercio se irán difuminando debido a que imperarán las experiencias de compra únicas y personalizadas para unos consumidores que viven cada vez más conectados”.



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