Un estudio de Grupo Gesvalt, basado en el análisis de 1.151 supermercados de la Comunidad de Madrid, concluye que la renta de una zona no determina por sí sola la productividad de los establecimientos. Los supermercados de entre 800 y 2.499 m² registran las mayores ventas por superficie, con una mediana de 7.624 euros por metro cuadrado al año.
La ubicación de un supermercado constituye uno de los factores estratégicos para determinar su potencial comercial, pero no siempre las zonas con mayor renta concentran los establecimientos más productivos. Así lo pone de manifiesto el informe El impacto de la localización en el valor de los negocios, elaborado por Grupo Gesvalt a través de sus áreas de Gesvalt Advisory y Gesvalt Data, que analiza la facturación real de 1.151 supermercados de la Comunidad de Madrid y concluye que la productividad de estos negocios depende de la combinación de múltiples variables, más allá del poder adquisitivo de su entorno.
El estudio, realizado a partir de la geolocalización exacta de los establecimientos y del cruce de sus datos de ventas con indicadores como la renta por hogar, la población y la edad media, identifica importantes diferencias de productividad entre supermercados. En concreto, el 10% de los establecimientos con mejores resultados alcanza una mediana de 12.309 euros de ventas anuales por metro cuadrado, frente a los 3.190 euros del 10% con menor productividad. La mediana del conjunto de la muestra se sitúa en 6.512 euros por metro cuadrado.
Estos resultados evidencian que ni la renta, ni el volumen de población ni la estructura demográfica de una zona permiten explicar de manera aislada el rendimiento de un supermercado. El tráfico comercial, la competencia, la accesibilidad, el formato del establecimiento y el coste inmobiliario también condicionan su capacidad para generar ventas y rentabilidad.
Enrique Corona, director de Transformación Digital de Grupo Gesvalt, señala que la renta de una zona aporta información relevante, pero no explica por sí sola la productividad de un supermercado. Por ello, considera necesario combinar diferentes variables, como la demanda, la competencia, la accesibilidad, el formato y el coste del local, para comprender mejor el comportamiento de cada ubicación y fundamentar las decisiones de implantación, inversión y gestión.
Puente de Vallecas supera a Recoletos-Goya
Una de las principales conclusiones del informe se observa al comparar distintas áreas de Madrid capital. El estudio demuestra que algunos barrios con niveles de renta inferiores pueden registrar una productividad comercial superior a la de zonas tradicionalmente consideradas de mayor atractivo inmobiliario.
Es el caso de Puente de Vallecas, donde los supermercados analizados alcanzan una mediana de 10.337 euros de ventas anuales por metro cuadrado, frente a los 5.366 euros de Recoletos-Goya. La diferencia resulta especialmente significativa si se tiene en cuenta que la renta anual por hogar es de 31.986 euros en Puente de Vallecas, mientras que en Recoletos-Goya asciende a 101.689 euros.
La comparación también resulta favorable al primer distrito cuando se incorpora el coste de ocupación del establecimiento. El alquiler medio se sitúa en 14,85 euros por metro cuadrado al mes en Puente de Vallecas, frente a los 31,45 euros de Recoletos-Goya.
De acuerdo con los cálculos de Gesvalt, esta combinación de mayores ventas y menor coste inmobiliario se traduce en una eficiencia de 58 euros de ventas anuales por cada euro de alquiler en Puente de Vallecas, frente a 14 euros en Recoletos-Goya. Es decir, el primer distrito multiplica por más de cuatro la relación entre ventas y coste del alquiler del segundo.
Los datos ponen de relieve la importancia de analizar conjuntamente el potencial de ventas y los costes asociados a cada emplazamiento. Una ubicación con una renta más elevada no garantiza necesariamente un mayor rendimiento comercial, mientras que otras zonas con costes inmobiliarios más contenidos pueden ofrecer mejores ratios de productividad y eficiencia.
Los supermercados medianos, los más productivos
El tamaño y el formato comercial constituyen otro de los elementos determinantes identificados en el estudio. Según los resultados, los supermercados de entre 800 y 2.499 metros cuadrados presentan la mayor productividad de la muestra, con una mediana de 7.624 euros de ventas anuales por metro cuadrado.
Este segmento supera tanto a los establecimientos de menor superficie como a los formatos de mayor tamaño, lo que apunta a una mejor adaptación de estos supermercados a las características de la trama urbana densa y a las necesidades de compra de proximidad.
La conclusión refuerza la importancia de ajustar el formato comercial a las particularidades de cada mercado, en lugar de aplicar criterios uniformes de implantación. La superficie, el perfil de la demanda, la accesibilidad y la competencia del entorno deben valorarse conjuntamente para determinar qué modelo de establecimiento puede ofrecer mejores resultados.
La analítica de datos, una herramienta para las decisiones de expansión
El informe de Grupo Gesvalt plantea así una aproximación más amplia al análisis de las ubicaciones comerciales, en la que la localización deja de valorarse exclusivamente por las características socioeconómicas del entorno y pasa a estudiarse en relación con su capacidad real para generar negocio.
La incorporación de herramientas de analítica avanzada permite cruzar grandes volúmenes de información, detectar patrones que no resultan evidentes a simple vista e identificar oportunidades y riesgos en cada emplazamiento. Este enfoque puede resultar especialmente relevante para las cadenas de distribución alimentaria a la hora de diseñar sus planes de expansión, evaluar nuevas aperturas, revisar la rentabilidad de su red o analizar posibles operaciones inmobiliarias.
Gesvalt destaca, además, que este tipo de análisis permite detectar oportunidades de inversión en ubicaciones que no necesariamente forman parte de los mercados inmobiliarios considerados prime, pero donde la relación entre el coste del local y la productividad comercial puede resultar más favorable.
En definitiva, el estudio concluye que el valor de un establecimiento no depende únicamente de dónde se encuentra, sino de cómo interactúa su ubicación con el resto de factores que condicionan su capacidad para generar ventas y resultados. Una perspectiva que aporta nuevos criterios para la planificación de redes comerciales y la toma de decisiones estratégicas en el sector de la distribución.