El crecimiento del canal online eleva la demanda de activos más automatizados, energéticamente eficientes y adaptados a la logística urbana, en un mercado tensionado por la falta de suelo y el envejecimiento del stock
El auge del comercio electrónico está redefiniendo el mercado logístico en España y acelerando la demanda de naves industriales de nueva generación. Según el informe European Logistics Outlook 2025 de CBRE, la contratación de espacio logístico en Europa se mantiene por encima de los niveles prepandemia, impulsada en gran medida por el ecommerce, que continúa consolidándose como uno de los principales motores del sector.
En España, la penetración del comercio electrónico se sitúa en torno al 11%-12% de las ventas minoristas, según el Índice e-retail España 2025 de Savills, todavía por debajo de mercados más maduros como Reino Unido, donde supera el 25%, de acuerdo con la Office for National Statistics. Este crecimiento está ejerciendo una presión creciente sobre un parque logístico marcado por la escasez de suelo y el envejecimiento de los activos.
Como resultado, está emergiendo un nuevo modelo operativo que exige instalaciones con mayor automatización, mayor capacidad energética, criterios ESG, espacios para cross-docking y soluciones de almacenamiento avanzado, como las naves de frío. En este contexto, Accolade identifica el desarrollo de parques industriales integrados —capaces de combinar tecnología, distribución urbana y eficiencia operativa— como el nuevo estándar del sector.
Presión sobre la oferta y transformación operativa
El avance del ecommerce, acelerado tras la pandemia, está transformando la cadena de suministro y marcando un punto de inflexión en el mercado inmologístico. El aumento sostenido de los envíos y la consolidación de la entrega en 24 horas están obligando a rediseñar instalaciones, ampliar superficies destinadas a última milla y reforzar la automatización.
Esta presión se ve intensificada por el crecimiento de sectores como alimentación, farma, electrónica o moda, donde la rotación de inventario es elevada y la rapidez en la entrega se ha convertido en un estándar. Sin embargo, la oferta actual no está alineada con estas necesidades: más del 55% de las naves en España tienen más de 20 años, según informes de JLL y CBRE, lo que evidencia la obsolescencia del parque logístico.
Automatización, última milla y nuevo mapa logístico
El ecommerce se consolida así como el principal catalizador de cambio en el desarrollo logístico e industrial. Las nuevas operativas requieren instalaciones preparadas para automatización avanzada, sistemas de clasificación inteligente, zonas de temperatura controlada, áreas de devoluciones y espacios flexibles capaces de absorber picos de demanda. Además, la logística asociada al comercio electrónico demanda más superficie que el retail tradicional debido a su mayor complejidad operativa.
La logística urbana gana peso en este escenario. Según Sendcloud, el 60% de los consumidores españoles espera entregas en 24 horas, lo que impulsa el desarrollo de centros logísticos en radios de entre 20 y 30 kilómetros de los grandes núcleos urbanos y fomenta la creación de parques híbridos que integren distribución regional y última milla.
En paralelo, regiones como Aragón, Castilla-La Mancha, Andalucía o la Comunidad Valenciana están ganando protagonismo al ofrecer mayor disponibilidad de suelo y capacidad para proyectos de gran escala, configurando un nuevo mapa logístico en España.
Activos de nueva generación y respuesta del sector
La transformación de la demanda está impulsando el desarrollo de una nueva generación de naves logísticas con mayores capacidades energéticas, alturas optimizadas, zonas de carga ampliadas y criterios ESG integrados desde el diseño. Certificaciones como BREEAM o LEED, junto con soluciones como generación fotovoltaica, monitorización inteligente o estrategias de descarbonización, se consolidan como estándares del sector.
Informes de Deloitte y CBRE apuntan a que el nuevo stock estará cada vez más orientado a operativas digitales y modelos build-to-suit. En este contexto, Accolade impulsa en España parques industriales diseñados para responder a estas nuevas necesidades, con espacios de alta eficiencia energética, módulos flexibles y preparados para automatización avanzada.
Entre sus desarrollos destacan Valencia–Alzira Park, Park Vitoria West y Murcia Park, ubicados en corredores estratégicos para la distribución regional y nacional.
“El ecommerce está reescribiendo la relación entre logística, tecnología y territorio. Las empresas necesitan activos que no solo resuelvan la operativa actual, sino que les permitan anticiparse a ciclos cada vez más cortos de innovación”, señala Eduardo Feliciano, Business Director de Accolade en España.
Retos estructurales y oportunidad de crecimiento
Pese al dinamismo del sector, el crecimiento sigue condicionado por la escasez de suelo prime en los principales mercados, los largos plazos administrativos y el envejecimiento del stock disponible. Esta situación está llevando a los operadores a explorar mercados alternativos con mayor capacidad de desarrollo.
No obstante, España se posiciona como uno de los mercados europeos con mayor potencial logístico, gracias a su ubicación estratégica, su conectividad y el crecimiento sostenido del consumo digital. En este escenario, las prioridades pasan por modernizar el parque existente, regenerar suelo industrial obsoleto y reforzar la conexión entre hubs regionales y grandes corredores de distribución.
“España tiene una oportunidad única de consolidar una red logística adaptada al crecimiento del ecommerce y a la digitalización del consumo. La clave está en acelerar la modernización del stock y desarrollar proyectos alineados con el logistics 4.0, donde eficiencia, sostenibilidad y tecnología son inseparables”, concluye Feliciano.